房地產與經濟週期

圖一　過去兩百年間的美國房價及經濟循環

美國的房地產市場是個成熟的市場，有擁有足夠長的歷史數據供我們進行週期分析，根據數據分析，從1891年至2006年的一百多年間，美國住宅價格已經歷7個週期。7個週期的波峰與波峰間平均週期為十七年。

最近兩次的紀錄分別是：美國房價從1980年到1984年為調整趨勢、1985年到1989年為上升趨勢，房價在1989年達到頂峰，整個週期歷時 十年，包含五年的調整期及五年的上升期；而最近這次美國房價從1990年到1995年為調整趨勢、1996年到2006年為上升趨勢，房價在2006年達 到頂峰，整個週期歷時十七年，包含六年的調整期及十一年的上升期。

通過觀察歷次週期，我們可以發現美國房價的調整期一般為五到八年，上升期長度則一般在六到十年之間。隨著美國實體經濟的好轉，我們認為這次的美國房 市調整期已經結束了，這個調整期是從2007年到2012年間，為期共六年。接下來將要到來的是可以持續六到十年的房價上升期。上次週期中，1997年到 2006年間全美國平均房價上升了113%，平均每年房價成長10%。 

房價走勢

圖二　三十年間美國房屋價格指數，以2000年一月的房價為基準點100，在2000 – 2006年間房價大約上升了113%

圖三　1990 – 2013年間加州獨棟屋平均成交價格。經過了五年的調整期後，從2012年初開始，房價快速飆升。

圖四　舊金山市的平均房價走勢圖，從1996到2006的上升期房價上升了178%，在2007到2012年間，房價下跌了25%。自2012年初，房價開始快速飆升。

新屋開工數

新屋開工數與建築許可一般可以視為房地產的先行指標，由下圖我們可以看到，自從2007美國房地產泡沫破滅以來，新建建築減少了七成。從2011年開始，這項指標已經逐漸復甦，目前正加速回升中，這項數據的回升顯示了美國的地產商對後市的信心。

 
圖五　美國新屋開工數及建築許可

綜上所述，美國的房價現在剛剛進入上升期，是投資置產最佳的時機。著名投資家巴菲特在2012年公開表示看好美國房地產市場，也陸續收購房地產相關公司股票。

中國最大的房地產開發商萬科集團，也在2013年於美國舊金山與美商鐵獅門 (Tishman Speyer) 房地產公司合資開發豪華公寓，總投資6.2億美元，總銷量為725間。