各國投資報酬率排行

2012 全球主要城市平均房價排行

名次國家/城市單價 (萬元/坪)房價/租金 (倍)租金報酬率 (%)
1摩納哥 502 61 1.64
2英國倫敦 248 29 2.43
3香港 195 32 3.11
4法國巴黎 190 33 2.99
5俄羅斯莫斯科 168 27 3.64
6瑞士日內瓦 163 34 2.94
7新加坡 157 34 2.95
8日本東京 145 22 4.46
9美國紐約 129 21 4.7
10印度孟買 108 37 2.68
11瑞典斯德哥爾摩 90 N/A N/A
12澳洲雪梨 84 20 4.94
13義大利羅馬 82 25 4.04
14芬蘭赫爾辛基 81 25 4.05
15加拿大多倫多 79 27 3.68
16愛爾蘭 79 30 3.32
17盧森堡 73 27 3.71
18台灣台北 68 64 1.57
19百慕達 67 21 4.76
20中國上海 66 38 2.66

出處: Global Property Guide
上述台北的房價是包含公設的虛坪,一般而言世界各地的房屋都是以實坪計算房價,只有台灣賣屋是含公設算,如以一般新大樓扣除30%公設計算,台北的實際房 價應該是97萬元/坪,排在第11名。 以絕對價格來說,台北並不是最高的,但是考慮到國民所得以及房價租金比,台北的價格可以說是處於高房價的泡沫之中。  

       

2012 亞洲主要城市房價/租金排行

名次國家/城市房價/租金比 (倍)租金投報率 (%)
1台灣台北 64 1.57
2中國上海 38 2.66
3印度孟買 37 2.638
4新加坡 34 2.95
5香港 32 3.11
6日本東京 22 4.46
7柬埔寨 19 5.26
8馬來西亞 16 6.25
9泰國 15 6.67
10菲律賓 12 8.33
11印尼 11 9.09

出處: Global Property Guide

從房價收入比、租金收益率等房地產市場風險衡量指標看,台灣的房地產市場已經積聚了巨大的調整風險,要想避免陷入調整的難度很大。台北市已經不光是全亞洲,而是全世界投資報酬率最低的城市,一間房子要收租五十年以上才會回本,這種報酬率甚至低過了定存。

以投資而言,我們必須考慮的是兩件事:風險低、收益高。台灣的房子租金收益率之低是全球之最,基本上可以說已經完全失去投資的價值,買房的獲利只能基於未 來房價的繼續升值,而不是租金的穩定報酬。而以台灣目前的價格來看,絕對不是低點,在台灣投資的風險也就相應的增大許多。

現在我們買台灣的房子只能純粹希望房價未來的繼續上漲,簡單的說,買台灣的房子就是賭博而不是投資。台灣的房地產目前確定是處於泡沫中,而且是全亞洲,甚至是全世界最嚴重的泡沫,我們沒辦法肯定這個泡沫什麼時候會破滅,只能做好準備,小心為上。

歷史會重演,人類一直在犯同樣的錯誤,經濟也是一直在循環。從蕭條,到復甦,轉繁榮,轉衰退,然後再蕭條,我們只是不確定大環境的轉變點到底在什麼地方。但 是,萬變不離其宗,最重要的是投資者的思路一定要清楚,不能人云亦云,盲目地跟著大家走,有時甚至要逆向思考。巴菲特說「當別人過於貪婪時,市場會被高 估,這個時候你要懷有一顆恐懼之心;當別人都悲觀,不敢買入,這時價格被嚴重低估,你反而要大膽貪婪,逢低買入」。

 

各國實際投資報酬率

地區房租收益率房貸利率投資報酬率(貸款後)
美國 5% - 12% 3% - 4% 8% - 20%
台灣 1.5% - 4% 2% - 3% 2% - 5%
中國大陸 3% - 6% 6% - 7.5% 3% - 6%
香港 2% - 4% 2% - 3% 2% - 5%
馬來西亞 6% - 9% 4% - 5% 8% - 15%
印尼 7% - 12% 8% - 10% 8% - 12%
日本 5% - 10% 2% - 3% 8% - 15%
英國 4% - 7% 3% - 5% 5% - 8%

出處: Global Property Guide

房地產與黃金都被視為抗通膨的投資,但是投資房地產與黃金有很大的不同:房地產有租金收入,不管房價的漲跌,租金夠高就是進可攻、退可守。記住:不管哪種投資,高報酬低風險都是我們投資的最高準則。

投資的時候,千萬要做最壞的打算,不能有承擔不起的風險。要做到這點在房地產來說其實很簡單,那就是把一年的房租所得減去稅費利息支出,如果是有著正現金 流的,那基本上就是一個可以考慮投資的項目。另外也要考慮到:萬一打算出售物業時,套房類的物業雖然有高額的投資回報率,但是卻有難以出售的問題,這些也 是潛在的風險。

台灣的房價高漲,租金卻停滯不前,租金報酬率始終維持2% - 3%;在亞太地區國家投資,租金報酬動輒6%以上,不少擁有閒置資金的台灣人在海外置產,當包租公賺租金。但我們做海外投資時也要考慮政策與法律的問題, 例如印尼根本不允許外國人以個人名義持有不動產,即使有再高的回報率,我們也沒辦法購買。

實際上,我們做投資必須方方面面考慮周全,投資海外房地產,可能賺了租金卻賠了匯率,例如去年開始日本實行的量化寬鬆政策,讓日幣兌換台幣從0.38跌到 現在的0.30,貶值近三成,如果你去年持有一棟價值一億日圓的房子,換成台幣的價值已經從三千八百萬跌到三千萬,損失了八百萬台幣。事實上,東南亞國家 都有幣值不穩定的問題:泰國、印尼、馬來西亞、南韓、越南等等國家,都曾有匯率大幅貶值的紀錄,英鎊也從2009年的54元跌到現在的45元,這方面的損失是我們做海外投資時必須考慮的。相較之下,美元兌換台幣的匯率近年來都穩定的在一美元兌換30元台幣上下,匯兌風險較低,這是我們做風險評估時一個很好的優點。