投資市場分析

房地產與經濟週期


圖一 過去兩百年間的美國房價及經濟循環

美國的房地產市場是個成熟的市場,有擁有足夠長的歷史數據供我們進行週期分析,根據數據分析,從1891年至2006年的一百多年間,美國住宅價格已經歷7個週期。7個週期的波峰與波峰間平均週期為十七年。

最近兩次的紀錄分別是:美國房價從1980年到1984年為調整趨勢、1985年到1989年為上升趨勢,房價在1989年達到頂峰,整個週期歷時 十年,包含五年的調整期及五年的上升期;而最近這次美國房價從1990年到1995年為調整趨勢、1996年到2006年為上升趨勢,房價在2006年達 到頂峰,整個週期歷時十七年,包含六年的調整期及十一年的上升期。

通過觀察歷次週期,我們可以發現美國房價的調整期一般為五到八年,上升期長度則一般在六到十年之間。隨著美國實體經濟的好轉,我們認為這次的美國房 市調整期已經結束了,這個調整期是從2007年到2012年間,為期共六年。接下來將要到來的是可以持續六到十年的房價上升期。上次週期中,1997年到 2006年間全美國平均房價上升了113%,平均每年房價成長10%。 

 

房價走勢

圖二 三十年間美國房屋價格指數,以2000年一月的房價為基準點100,在2000 – 2006年間房價大約上升了113%

圖三 1990 – 2013年間加州獨棟屋平均成交價格。經過了五年的調整期後,從2012年初開始,房價快速飆升。

圖四 舊金山市的平均房價走勢圖,從1996到2006的上升期房價上升了178%,在2007到2012年間,房價下跌了25%。自2012年初,房價開始快速飆升。

 

新屋開工數

新屋開工數與建築許可一般可以視為房地產的先行指標,由下圖我們可以看到,自從2007美國房地產泡沫破滅以來,新建建築減少了七成。從2011年開始,這項指標已經逐漸復甦,目前正加速回升中,這項數據的回升顯示了美國的地產商對後市的信心。

 
圖五 美國新屋開工數及建築許可

綜上所述,美國的房價現在剛剛進入上升期,是投資置產最佳的時機。著名投資家巴菲特在2012年公開表示看好美國房地產市場,也陸續收購房地產相關公司股票。

中國最大的房地產開發商萬科集團,也在2013年於美國舊金山與美商鐵獅門 (Tishman Speyer) 房地產公司合資開發豪華公寓,總投資6.2億美元,總銷量為725間。